Vente en viager
Diagnostics obligatoires pour une vente en viager en 2026
Une vente en viager est une vente : le dossier de diagnostic technique complet est exigé, DPE, état des risques, amiante, plomb, électricité et gaz compris, pour 280 à 750 €. Le crédirentier, qui est le vendeur, en supporte le coût, y compris en viager occupé où il conserve l'usage du logement.
Source : Base d'offres BOURSEDIAG et textes en vigueur (code de la construction et de l'habitation) · Mis à jour le
Aucune dérogation propre au viager
Le viager transfère la propriété contre un bouquet et une rente : juridiquement, c'est une vente immobilière à part entière. Toutes les obligations d'information de l'acquéreur s'appliquent donc, sans allègement lié au caractère occupé du bien ou à l'âge du vendeur.
Le dossier doit être annexé à la promesse puis à l'acte authentique. Son absence prive le crédirentier de la clause d'exonération des vices cachés sur le point manquant, avec un risque particulier ici : le débirentier peut découvrir le défaut des années plus tard, à la libération du bien.
La liste et les prix constatés
| Diagnostic | Condition | Prix constaté | Validité |
|---|---|---|---|
| DPE | Toujours, étiquette obligatoire dans l'annonce | 100 à 250 € | 10 ans |
| État des risques (ERP) | Commune couverte par un plan de prévention | 15 à 40 € | 6 mois |
| Amiante | Permis antérieur au 1er juillet 1997 | 80 à 200 € | Illimitée si absence constatée |
| Plomb (CREP) | Logement antérieur à 1949 | 100 à 250 € | 1 an si plomb détecté |
| Électricité et gaz | Installations de plus de 15 ans | 180 à 350 € les deux | 3 ans |
| Loi Carrez | Lot en copropriété | 70 à 150 € | Sans limite si pas de travaux |
| Audit énergétique | Maison individuelle classée E, F ou G | 500 à 1 500 € | 5 ans |
Fourchettes constatées sur les offres déposées par les diagnostiqueurs certifiés de BOURSEDIAG · Mis à jour le
Viager occupé : les précautions utiles
- La visite du diagnostiqueur se déroule en présence du crédirentier, qui continue d'habiter le logement : prévoyez un créneau confortable, la visite complète durant une à trois heures.
- Les diagnostics photographient l'état au jour de la vente. En viager occupé, l'écart avec l'état constaté à la libération peut être important : le contrat gagne à préciser la répartition des travaux d'entretien et des gros travaux.
- Un DPE défavorable pèse sur le calcul du bouquet et de la rente, puisqu'il annonce des travaux futurs au débirentier.
- En viager libre, le logement est remis immédiatement : les règles de décence et les restrictions de location applicables aux étiquettes les plus basses concernent alors directement l'acquéreur.
Questions fréquentes
Les diagnostics sont-ils obligatoires en viager ?
Oui, exactement comme pour une vente classique. Le dossier de diagnostic technique complet doit être annexé à la promesse puis à l'acte : le caractère viager ne crée aucune dispense.
Qui paie les diagnostics dans une vente en viager ?
Le crédirentier, c'est-à-dire le vendeur. Il en supporte le coût même en viager occupé, où il conserve l'usage du bien ; un accord écrit contraire reste possible dans l'avant-contrat.
Un DPE défavorable empêche-t-il de vendre en viager ?
Non, aucune étiquette n'interdit la vente. Elle pèse en revanche sur la négociation du bouquet et de la rente, et, en viager libre, sur la possibilité pour l'acquéreur de mettre le logement en location.
Combien coûte le dossier complet d'un viager ?
De 280 à 750 € selon l'âge du bien, sa surface et sa commune, soit le même ordre de grandeur qu'une vente classique. Un bien d'avant 1949 se situe dans le haut de la fourchette.
Faut-il refaire les diagnostics à la libération du bien ?
Aucune obligation légale, puisque la vente a déjà eu lieu. Un nouveau DPE est cependant indispensable si le débirentier met ensuite le logement en location ou le revend, l'ancien étant établi au nom d'une opération antérieure.
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- Paiement sur place, le jour de la visite
- Conformité 2026 vérifiée pour chaque diagnostic
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- Publication de la demande : 10,00 € H.T. Le diagnostic lui-même se règle au diagnostiqueur, sur place, le jour de la visite.