Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier ? Définition, diagnostics obligatoires et facultatifs

Le diagnostic immobilier consiste à contrôler l'existence des matériaux ou des installations dans un bâtiment ou un local, à usage d'habitation ou non, afin de l'évaluer sur la base de différents indicateurs et critères prédéfinis propres à l'objet du diagnostic.

Avant une mise en vente, une mise en location, des travaux ou une démolition, plusieurs diagnostics peuvent être exigés en fonction du type d'opération, de la date de construction et de l'ancienneté des installations : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), risque d'exposition au plomb, présence d'amiante, état des installations électriques et de gaz, ERP (état des risques et pollutions), etc. D'autres sont facultatifs en fonction des endroits où se trouve le bien (termites, mérules, qualité de l'air, etc.).

À quoi sert concrètement un diagnostic immobilier ?

Un diagnostic n'est pas une simple formalité administrative : il informe l'acquéreur ou le locataire de l'état réel du bien, protège le vendeur ou le bailleur contre le recours pour vice caché, et sécurise juridiquement la transaction. Chaque rapport est établi par un professionnel certifié, indépendant du propriétaire, de l'agence et des entreprises de travaux.

Ce qui déclenche l'obligation

Trois éléments déterminent la liste exacte des diagnostics à produire :

• Le type d'opération : vente, location, travaux ou démolition
• La date de construction du bien (avant 1949 pour le plomb, avant juillet 1997 pour l'amiante)
• L'ancienneté des installations (électricité et gaz de plus de 15 ans) et la nature du raccordement (assainissement collectif ou autonome)

Les diagnostics le plus souvent exigés

Les diagnostics facultatifs ou liés au secteur

Certains contrôles ne sont exigés que localement, par arrêté préfectoral, ou relèvent d'une démarche volontaire du propriétaire : termites, mérules, qualité de l'air intérieur, radon, état parasitaire, ou encore repérage amiante avant travaux et avant démolition. Ils restent fortement recommandés lorsque le bien est situé dans une zone identifiée, car ils évitent une découverte tardive au moment de la signature.

Diagnostics avant travaux et avant démolition

Avant des travaux ou une démolition, le repérage amiante est obligatoire pour protéger les intervenants du chantier. Il est plus poussé qu'un repérage avant vente : il englobe les matériaux non visibles, ce qui implique des sondages destructifs. Le donneur d'ordre reste responsable de sa réalisation avant l'ouverture du chantier.

Qui peut réaliser un diagnostic immobilier ?

Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité COFRAC pour chaque domaine concerné peut établir un rapport opposable. Il doit également être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et n'avoir aucun lien avec le propriétaire, son mandataire ou une entreprise de travaux susceptible d'intervenir sur le bien.

Sur BOURSEDIAG, chaque professionnel est vérifié par notre service de contrôle (COFRAC, R.C.P., Kbis) avant de pouvoir répondre à une demande, et il ne voit que les demandes correspondant exactement à ses certifications en cours de validité.